4月29日晚，河南建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，稱旗下間接全資附屬公司建業(yè)中國與百瑞信托訂立合作協(xié)議，百瑞信托須成立資本不超過12億元，但不少于10億元人民幣的信托。這已是建業(yè)地產(chǎn)第二次采用股權(quán)類信托的模式。

      值得注意的是，此次建業(yè)發(fā)行的信托要求信托資本在投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)持有項(xiàng)目的股份不超過50%。

      對此，北京相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)人員向《中國建設(shè)報(bào)?中國住房》記者透露，“當(dāng)前部分信托公司已經(jīng)提高了房地產(chǎn)信托門坎，比如在股權(quán)融資模式下，要求房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例由50%提高到60%甚至更高。”

二次借道

      據(jù)了解，該信托資本將通過直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)的方式參與項(xiàng)目的開發(fā)。

      早在2010年5月，建業(yè)地產(chǎn)就與百瑞信托合作，成立了8億元地產(chǎn)信托進(jìn)行融資。此后，該信托資本通過注入項(xiàng)目資本或者接手項(xiàng)目股份的方式參與到項(xiàng)目的開發(fā)。

      數(shù)據(jù)顯示，去年12月，百瑞建業(yè)信托及建業(yè)地產(chǎn)分別以2.84億元、2.35億元向建業(yè)南陽增資。完成注資后，建業(yè)地產(chǎn)和百瑞建業(yè)信托分別持有建業(yè)南陽51%和49%的權(quán)益。

      今年4月，建業(yè)地產(chǎn)以1.63億元向百瑞建業(yè)信托出售旗下河南新城25.1%的股權(quán)。交易完成后，建業(yè)地產(chǎn)及百瑞建業(yè)信托分別持有河南新城74.9%及25.1%的股權(quán)。

      建業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)朱偉明表示，通過此類股權(quán)合作的方式引進(jìn)信托，有利于公司把融資成本降低。

      公告顯示，如果信托收入的實(shí)際年回報(bào)率不高于8.5%，受益人將收取按年回報(bào)率8.5%計(jì)算的信托收入。也就是說，建業(yè)將融資成本控制在8.5%以內(nèi)。如果純粹是貸款類型的信托，個(gè)別的融資成本可能高達(dá)20%。

      目前，非證券類信托產(chǎn)品以貸款類、權(quán)益類和股權(quán)類為主要類型。而在4月底，江蘇新城則以其在上海浦東項(xiàng)目的收益權(quán)作為信托產(chǎn)品，發(fā)行募集4.5億元資金，該權(quán)益信托的融資成本為14.5%。

      業(yè)內(nèi)人士分析，如果開發(fā)商對項(xiàng)目的操作能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的投資前景清晰，采取股權(quán)信托也有利于信托公司降低風(fēng)險(xiǎn)，并分享項(xiàng)目的收益。

收緊信號

      “建業(yè)地產(chǎn)選擇當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)發(fā)行信托籌資，除了項(xiàng)目進(jìn)展的需求外，對于政策也是有所考慮的。”業(yè)內(nèi)人士表示，近段時(shí)間信托相關(guān)政策變更消息一直不斷，這對房企也是個(gè)預(yù)警。

      去年11月份，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的月發(fā)行量開始萎縮，至今年2月份只發(fā)了27個(gè)信托產(chǎn)品，跌到低點(diǎn)。

      但在今年3月的第一周就有26個(gè)房地產(chǎn)信托新品出爐，整個(gè)3月份投資于房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品募集資金量大增。

      用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，納入統(tǒng)計(jì)的35個(gè)投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托，擬募集資金總額達(dá)98.31億元，環(huán)比增長108.42%，占到3月份募集總規(guī)模的46.45%。

      此前有報(bào)道稱，3月份房地產(chǎn)信托的反轉(zhuǎn)回暖很可能讓監(jiān)管層重新考慮，再次對信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加以管束，有可能5月1日前后出臺新規(guī)，收緊房地產(chǎn)信托。盡管5月3日銀監(jiān)會(huì)相關(guān)部門否認(rèn)會(huì)出臺房地產(chǎn)信托新規(guī)的計(jì)劃，但卻足以刺激市場本就緊張的神經(jīng)。

      值得注意的是，近日，相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)人員透露，當(dāng)前部分信托公司已經(jīng)提高了房地產(chǎn)信托門坎，比如在股權(quán)融資模式下，要求房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例由50%提高到60%甚至更高。

      這或許可以解釋為房地產(chǎn)信托收緊的一個(gè)信號。